贵阳写字楼小幅回暖 跟进仍需谨慎

     2013年，贵阳楼市迎来写字楼集中放量，同时有20余个写字楼项目集中入市，创下了贵阳写字楼市场的历史最高。当年，面对如此大量写字楼产品的集中入市，业内人士认为，“贵阳的写字楼市场供应已接近供需平衡的警戒线，3年后，这些项目进入呈现期后，市场可能将面临一个困境。”如今，3年时间已过，写字楼市场是否真的感到困顿？日前，记者走访市场，经过调查和数据对比后发现，在创客产业、大数据产业等利好环境的推动和部分明星项目的带动作用下，写字楼市场持续升温、小幅回暖，但是相比往年，去化速度放缓。2015年，贵阳写字楼市场仍是希望与挑战同在。

    老城区内新建的写字楼项目已逐渐减少，取而代之的是观山湖区等新区的集中放量。本报记者 王宏扬 摄

　　销售数据：同比上升 环比略降

　　十月的最后一周，贵阳楼市不负众望，以网签量超4000套的好成绩为银十完美收官，其中，写字楼贡献了843套的成绩，销量环比增加了633%，除了销售套数的上涨，写字楼的均价也有所上升，达到8036元/平方米，环比上涨12%。如此亮眼的数据，可以说是最近一年写字楼市场交出的最美成绩单，但是这样的成绩与往年相比，究竟如何？

　　2013年，贵阳写字楼集中放量，近20个项目先后入市，这些项目中，包括了花果园、未来方舟两个超大盘，成为老城区写字楼的供应大户。观山湖区更是大量项目集中入市，贵阳德福中心、腾祥迈德国际、中渝第一城、美的才智中心、烈变国际广场等等。此外，贵阳国际金融中心、黔桂国际商务中心、大唐东原财富广场、群升千禧广场也持续放量。由于市场自身的换代需求，当年，大量的写字楼入市，让当年的写字楼销售实现井喷。全年共销售写字楼12590套，均价约为7600元/平方米。进入2014年，写字楼市场依然坚挺，全年成交14706套，销售面积1336764平方米，销售均价7442元/平方米。相比2013年，2014年表现不错，虽然均价略低，但是总量有所攀升。

　　2015年伊始，写字楼市场曾经遭遇一段时间的冷冬，1月写字楼销售565套，均价6037元/平方米，相比2014年1月的823套的销量和6752元/平方米可以说是量价齐跌。进入10月后，写字楼市场小幅回温，1295套的成交量也是本年度首次月销售冲过千套大关，均价也攀升到7536元/平方米，相比2014年10月1715套，5705元/平方米的销售成绩来说，虽然量跌，但是均价却大幅上扬。

　　市场走访：销售虽回暖 去化仍不易

　　冷冰冰的数据虽然很有说服力，但是毕竟每年市场都有变化和不同，为了更全面地反映市场，记者还实地走访了一部分具有代表性的写字楼项目。

　　11月12日，已经入冬的贵阳寒风冷雨，观山湖区笼罩在一片雨雾中，在德福中心，记者没有看到年初时大气的销售中心，在保安的指引下，记者来到了项目的新销售中心。新的销售中心是一个不大的厅，只简单地摆设了项目的沙盘，因为客户不多，几名销售人员显得比较清闲，看到记者上门，一位销售积极地迎了上来，这个大型的写字楼集群项目目前已经进入销售后期，15栋甲级写字楼只剩3栋在售，“之前的已经全部卖完了，目前在售的这3栋也是现房，现在买马上就可以装修了。”这位销售人员告诉记者，目前项目的均价在8200元/平方米，户型最小在90平方米左右，整层面积在1500平方米。记者在咨询的过程中，并没有其他客户上门，对于为什么更换销售中心，销售人员告诉记者，因为进入交房期，此前的销售中心是绿化区，已经拆除建设绿化。

　　此后，记者又来到了相邻的天一国际广场，这个项目也进入销售后期，销售人员告诉记者目前在售的产品已经不多，均价在7500元/平方米；而今年刚刚开盘的茅台国际商务中心均价在8500元/平方米。这两个相邻的写字楼项目都不是大体量的项目，而且天一国际广场的主营业态为珠宝行业，茅台商务中心则有茅台酒厂的强大后盾，因此在销售方面都顺风顺水，目前都处于后期去化的过程。在腾祥·迈德国际和富力中心，这两个相邻的项目与绿地一起，也承担了这个区域的商业聚集功能，因为开发略早，以及地铁物业的入驻，目前商业圈已然成型。

　　在观山湖区的另一头，贵阳国际金融中心、美的财智广场、中渝中环广场形成了另一个商业圈，在贵阳国际金融中心的销售中心，写字楼的投资客并不多，不过该项目的销售人员告诉记者，他们的项目主要还是自用大客户为主，占到八成，因此个体投资客较少是正常的。在中渝第一城的销售中心，虽然到访客户比较多，但是其中大部分仍是住宅置业者，写字楼销售显然不是该项目的关键任务。

　　在走访市场的过程中，记者发现，在经过3年的集中入市后，随着项目推盘进入尾声以及第一波投资客已经完成投资，目前整个写字楼市场呈现出量减价增的总体趋势，未来去化任务将会越来越难。

　　投资回报：收益率空置率 两难平衡

　　与住宅销售不同，写字楼作为商业产品，销售结束后还好面对租赁市场的考验，空置率将成为销售率之后的另一个重大考验。因此要想让投资者有信心投资写字楼，更好地去化市场，如今写字楼市场的空置率高低，也是一个重要因素。

　　作为第一批投入市场的写字楼产品，如今花果园已经引来了第一波的出租高峰。市民王先生2013年在花果园购买了150平方米的写字楼，今年交付使用后立即租出去了。“当初买的是时候，单价是4000元多一点，说好了是交房返租。”王先生介绍说，目前他的这套写字楼月贷款是4000元，月租金是4500元，每月的收益是500元，“一个平方30元，以后每年递增5元，递增到45元/平方米封顶。”对于这个收益，王先生其实并不满意，“这个收益低于我的预想，此前我的预想是每平方米能租到40元，月租金6000元，还了贷款每个月有2000元的收益。”王先生说，虽然目前收益不尽如人意，但是他还是觉得不错，至少马上就出租了，没有空闲期，“相比租不出去的，我还是觉得满足了。”

　　一方面是投资者对于收益并不满意，一方面需要租房的却觉得难以承担。市民李小姐准备在高新区租一个写字楼，之所以选择在高新区，她是看中了高新区的落户企业的租金补助，“我的心理价位是30元/平方米，用上补助后，一个平方米10元，是我的心理价位。”可是李小姐在跑了一圈之后发现不好租，“一些老的成熟的价格已经在60元/平方米，天一国际、德福广场这些新的5A级毛坯的租金都在40元/平方米，而且都是中介在代租，户型服务都好，就是租不起。”李小姐说，在找写字楼的过程中，她发现目前高新区好多写字楼空置率还是很高的，“投资者的心理预期太高了，现在租金都居高不下，真正的创业者承担不起。”李小姐说，希望经过一段时间，房东都能放下预期，将租金降下来。