专家:不约束房价将爆发式上涨

　　2016年开年,二线城市地价房价迅速地进入快车道,由于一线城市土地稀缺,开发商在二线城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月,信达地产以总价123亿元摘得杭州首宗总价超过百亿的地块,随后,杭州又出现了楼面价高达31404元/平方米的“热电厂地块”。中原地产数据显示,2016年截至6月13日,全国50个大城市合计土地出让金达到了8727.8亿,同比上涨了47%,二线城市占据榜首。此外,　5月出现的高价地达到69宗,其中有56宗地王出现在二线城市,占据总数的九成。

　　市场现象

　　群雄逐鹿　捧高二线城市地价

　　进入5月以来,二线城市的土地交易态势也越发火爆。5月20日,杭州“热电厂地块”以23.61亿元总价、31404元/平方米的楼面价出让,溢价率89.56%,一举刷新了区域地价纪录。

　　而就在同一天,天津市河北区建昌道1号地块经过73轮竞拍后,以16.5亿元总价出让,溢价率152%,楼面价达到23468元/平方米,也刷新了区域地价新纪录。不仅如此,宁波、福州也在同一天上演着刷新地价纪录的戏码。因此,5月,也被业内人士称为“高价地月”,而总共69宗高价地有56宗出现在了二线城市。

　　中原地产数据显示,2016年前4个月全国热点的50个城市有117宗高价地,地价超过房价,也就是面粉贵过面包的现象已经在二线城市全面铺开。

　　火力集中　苏州南京最受宠

　　虽然开发商在二线城市普遍撒网,但是从交易金额上来看,苏州、南京、合肥等则成为交易最为集中的城市,而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

　　5月24日,苏州有11宗地块进入拍卖程序,其中有8宗限价地块。这8宗地块最终成交时,有5宗土地的溢价率超过100%。其中,楼面价14097元/平方米的“苏地2016-WG-27号”地块溢价率最高,达到196%;溢价率达到116%的26号地块则楼面价最高,达到19046元/平方米。最终,这11宗土地合计成交金额为235.7亿元,土地平均溢价率115%。截至24日,苏州年内土地成交金额为754.4亿元,同比涨幅高达860%。

　　在5月底的合肥土地拍卖会上,政府集中推出13宗地,有的地块吸引近20家房企参与,位于包河区龙川路以北、关麓路以西的一占地70.76亩的地块,吸引17家知名房企的激烈争抢,经过40余轮的加价“交锋”,最终被建发房地产集团有限公司以15.92亿元拿下,楼面地价约18750元/平方米,溢价率达350%。

　　原因分析

　　房价上涨　二线城市最给力

　　中国指数研究院最新的百城房价指数显示,5月全国百城住宅均价,环比上涨1.70%,同比上涨10.34%,已是连续10个月出现双涨。而且,涨幅居前十位的城市全部为二线城市,依次是:厦门、合肥、无锡、南京、廊坊、东莞、杭州、中山、南昌和珠海。

　　二线城市成为5月上涨主角,房价涨幅超过或接近3%。其中,厦门、合肥两座城市的房价涨幅甚至接近6%。这意味着,如此下去,今年这些二线城市的房价上涨幅度会达到30%至40%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为,二线城市涨幅超过一线城市的最主要原因是政策因素。在3月份,一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨。从限购、限贷政策看,二线城市目前的宽松程度也最大,所以导致在前4月资金宽松的情况下市场活跃。

　　张大伟认为,新建商品房数据中,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋,首次出现了上涨前列基本全部二线房企的现象。合肥、厦门、南京以及苏州的这“四小龙”将取代过去一线城市。

　　消化迅速　去库存效果初显

　　虽然二线城市房价居高不下,但是消费者也相当“给面儿”,这些城市的去库存能力不可小觑。

　　6月13日,国家统计局发布1—5月全国房地产开发和销售的最新数据。

　　记者据此计算发现,5月全国房地产开发投资同比增速出现年内首次下滑,较4月下滑了3.15个百分点。

　　此外,5月商品房销售面积增速由4月的44.05%下滑至24.25%,这同样是该数据年内首次下滑;销售额增速由4月的同比增长59.76%下滑到了36.72%。

　　而中原地产研究部统计数据显示,二线城市的苏州、南京、杭州、合肥,不仅仅房价涨幅明显,四个城市也是2016年地王出现最频繁的区域,这几个城市本身的供需结构决定了这些城市领涨。

　　厦门、南京、合肥等城市目前的库存处于明显加速去化过程中,4个二线城市库存合计1207万平方米,同比1月份的1650万平方米下调了27%。而一线城市只下调了6%。

　　未来趋势

　　二线城市房价若不约束

　　将爆发式上涨

　　国发智库研究院执行院长沈刚表示,二线城市土地市场持续火爆,这说明开发商“转战”二线热点城市步伐加快。一线城市根据自身发展需要,调整部分城市功能,房地产调控政策越来越严,开发商的准入门槛越来越高,地产开发项目越来越少且成本越来越高,导致开发商开始大规模布局二线热点城市。

　　但二线城市房地产市场风险也逐步增加,一些高价地的楼面价已超过区域房价,不少房企不惜透支全年利润甚至借债疯狂抢地。二线城市房地产市场抵御风险的能力不如一线城市,拿地开发商的预期不一定能实现。这些风险不光开发商要注意,当地政府也要引起足够的认识。

　　但是对于现在已经成交的高价地,未来房价空间是多少?入市的难度有多大?张大伟表示,这将成为2016-2017年最大的疑问。他认为,市场的豪宅化开始,一线城市地价飞涨,其中北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万/平方米。这种情况下,未来豪宅化难以避免。房企未来运营的难度越来越大。

　　张大伟认为,　二线城市地王频繁出现,这将影响后续二线房地产市场的稳定,整体看,特别是南京、合肥、厦门、苏州这二线“四小龙”成为高价地最密集的二线城市,房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。